Umleitung von Vermietungseinkünften: Unentgeltlicher Nießbrauch an Kinder kann steuerlich anzuerkennen sein

Um die steuerlichen Grundfreibeträge der eigenen Kinder (2023: 10.908 EUR pro Person und Jahr) auszunutzen, spielen Eltern häufig mit dem Gedanken, eigene Einkunftsquellen wie Kapitalvermögen oder Mietobjekte auf ihren Nachwuchs zu übertragen. Wird diese Gestaltung vom Finanzamt anerkannt, können die Kinder ihren Grundfreibetrag ausschöpfen, der ansonsten steuerlich ungenutzt verfallen wäre. Entsprechende Überlegungen werden jedoch häufig verworfen, da Eltern ihr Vermögen nicht vorzeitig und endgültig aus der Hand geben wollen.

Um die steuerlichen Grundfreibeträge der eigenen Kinder (2023: 10.908 EUR pro Person und Jahr) auszunutzen, spielen Eltern häufig mit dem Gedanken, eigene Einkunftsquellen wie Kapitalvermögen oder Mietobjekte auf ihren Nachwuchs zu übertragen. Wird diese Gestaltung vom Finanzamt anerkannt, können die Kinder ihren Grundfreibetrag ausschöpfen, der ansonsten steuerlich ungenutzt verfallen wäre. Entsprechende Überlegungen werden jedoch häufig verworfen, da Eltern ihr Vermögen nicht vorzeitig und endgültig aus der Hand geben wollen.

Ein neues Steuergestaltungsmodell, das nur zu einer vorübergehenden Umleitung von Einkunftsquellen führt, wurde nun vom Bundesfinanzhof (BFH) anerkannt. Im vorliegenden Fall hatten Eltern ein Geschäftsgrundstück an eine GmbH vermietet, deren Alleingesellschafter und -geschäftsführer zunächst der Vater und später die Mutter war. Die GmbH zahlte den Eltern eine Miete von 4.000 EUR pro Monat (später 4.200 EUR pro Monat).

Um die Mieteinkünfte auf ihre 14 und zehn Jahre alten Kinder zu verlagern, räumten die Eltern diesen für die Dauer von acht Jahren einen unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundstück ein. Die Vermieterstellung sollte für die Dauer des Nießbrauchs auf die Kinder übergehen und später wieder an die Eltern als Eigentümer zurückfallen. Ein Ergänzungspfleger des Amtsgerichts erteilte für die Kinder die notwendige Genehmigung. Das Finanzamt ging jedoch von einem steuerlichen Gestaltungsmissbrauch aus und rechnete die Vermietungseinkünfte weiterhin den Eltern zu, statt sie bei den Kindern anzusetzen.

Der BFH billigte jedoch die Gestaltung und urteilte, dass den Kindern die Vermietungseinkünfte steuerlich zuzurechnen waren. Nach Ansicht des Gerichts lag kein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vor, da die Kinder die Immobilie als Nießbraucher an einen fremden Dritten (nämlich die GmbH) vermietet hatten. Auch die Befristung der Übertragung war nach Gerichtsmeinung nicht rechtsmissbräuchlich. Die Einräumung des Nießbrauchs begründete lediglich die Übertragung der Einkunftsquelle, der sich daraus ergebende steuerliche Vorteil (Ausnutzung des Grundfreibetrags der Kinder) war unerheblich. Der BFH verwies darauf, dass durch die Gestaltung keine weiteren steuerlichen Vorteile erzielt wurden (z.B. Verlagerung von Unterhaltsaufwendungen). Die GmbH konnte die Miete für die Geschäftsräume auch vor dem Nießbrauch als Betriebsausgabe abziehen.

Hinweis: Entscheidungserheblich war im vorliegenden Fall also, dass die GmbH als fremder Dritter in die Vermietung eingebunden war. Eine solche Gestaltung sollte nur unter enger und frühzeitiger Einbindung des steuerlichen Beraters umgesetzt werden, da es viele Fallstricke gibt. Bei fachkundiger Umsetzung lässt sich aber durchaus erhebliches Steuersparpotential ausnutzen.

Information für: alle
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2023)

Immobilien: Wann begründen Erschließungsmaßnahmen einen gewerblichen Grundstückshandel?

Wenn Sie als Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kurz nach dem Erwerb verkaufen, geht das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Das bedeutet zugleich, dass für den Gewinn Gewerbesteuer anfällt. Allerdings kann diese Vermutung auch widerlegt werden. Im Streitfall vor dem Finanzgericht Münster ging es zwar ebenfalls um Grundstücksverkäufe, doch waren die Grundstücksflächen ursprünglich Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs und mussten erst noch erschlossen werden.

Wenn Sie als Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kurz nach dem Erwerb verkaufen, geht das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Das bedeutet zugleich, dass für den Gewinn Gewerbesteuer anfällt. Allerdings kann diese Vermutung auch widerlegt werden. Im Streitfall vor dem Finanzgericht Münster ging es zwar ebenfalls um Grundstücksverkäufe, doch waren die Grundstücksflächen ursprünglich Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs und mussten erst noch erschlossen werden.

Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb der Kläger umfasste diverse Grundstücksflächen, die im neu ausgewiesenen Bebauungsplangebiet der Kommune lagen. Die Kommune beauftragte einen privaten Erschließungsträger, der im eigenen Namen und auf eigene Rechnung handelte. Dieser wiederum schloss Verträge mit den Klägern, in denen die vollständige Übernahme der Kosten geregelt wurde. Die Kläger veräußerten die Baugrundstücke, wobei die Erschließungskosten im Gesamtpreis enthalten waren. Die hieraus resultierenden Gewinne erklärten sie bei den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Des Weiteren bildeten sie (anteilig) Rücklagen. Nach Ansicht des Finanzamts lag jedoch ein der Gewerbesteuer unterliegender gewerblicher Grundstückshandel vor, für den keine Rücklagen gebildet werden durften.

Die Klage gegen diese Einschätzung des Finanzamts war erfolgreich. Die Veräußerung von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs gehöre, stelle ein Hilfsgeschäft der Land- und Forstwirtschaft dar. Grundstücksveräußerungen seien erst dann Gegenstand eines selbständigen gewerblichen Grundstückshandels und nicht mehr landwirtschaftliches Hilfsgeschäft, wenn der Landwirt über die Parzellierung und Veräußerung hinausgehende Aktivitäten entfalte, die darauf gerichtet seien, den zu veräußernden Grundbesitz zu einem Objekt anderer Marktgängigkeit zu machen.

Werde ein Dritter mit der Erschließung beauftragt, so könnten dessen Aktivitäten dem Landwirt nicht zugerechnet werden, wenn Letzterer sich darauf beschränke, die gewerbliche Tätigkeit des Dritten zu ermöglichen. Folglich wurde im Streitfall die Grenze zum Grundstückshandel nicht überschritten.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 11/2023)

Selbstbewohnte Baudenkmäler: Denkmalabschreibung wird nur einmal im Leben gewährt

Wer ein Baudenkmal selbst bewohnt, kann die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über eine bis zu 9-%-ige jährliche Absetzung steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer durch eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachweisen kann, dass es sich bei seinem Objekt um ein Baudenkmal nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften handelt und die entstandenen Aufwendungen erforderlich waren.

Wer ein Baudenkmal selbst bewohnt, kann die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über eine bis zu 9-%-ige jährliche Absetzung steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer durch eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachweisen kann, dass es sich bei seinem Objekt um ein Baudenkmal nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften handelt und die entstandenen Aufwendungen erforderlich waren.

Hinweis: Eine entsprechende Bescheinigung ist auch zur erhöhten Abschreibung von Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen notwendig.

Im Einkommensteuergesetz ist geregelt, dass Steuerzahler diese Abschreibung "nur bei einem Gebäude" (Wortlaut) in Anspruch nehmen dürfen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun klargestellt, dass die Steuervergünstigung damit nur einmal im Leben jedes Steuerzahlers abgezogen werden darf. Eheleute dürfen die Denkmalabschreibung insgesamt nur zweimal im Leben in Anspruch nehmen. Dies ergab für das Gericht bereits die Auslegung des Gesetzeswortlauts ("einem" ist als Zahlwort gemeint).

Der BFH lehnte damit die Interpretation ab, dass der Gesetzgeber mit seiner einschränkenden Regelung nur eine parallele Abschreibung von mehreren Gebäuden in einem Veranlagungszeitraum verhindern wollte.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 11/2023)

Ferienjob: Was Schüler, Studenten und deren Eltern beachten sollten

Schüler und Studenten nutzen einen Teil ihrer freien Zeit häufig, um sich ein paar Euro mit einem Ferien- oder Aushilfsjob hinzuzuverdienen. Wer einen solchen Job antritt, sollte die steuerlichen Folgen im Blick behalten.

Schüler und Studenten nutzen einen Teil ihrer freien Zeit häufig, um sich ein paar Euro mit einem Ferien- oder Aushilfsjob hinzuzuverdienen. Wer einen solchen Job antritt, sollte die steuerlichen Folgen im Blick behalten.

Bleibt der Verdienst unter 520 EUR im Monat, handelt es sich um einen Minijob. In diesem Fall gibt es den Verdienst brutto wie netto auf die Hand, weil Minijobs steuer- und sozialabgabenfrei sind, sofern man einen Antrag auf Befreiung von der Rentenversicherungspflicht gestellt hat.

Wer die Grenzen des Minijobs überschreitet, wird lohnsteuerlich in Steuerklasse 1 eingruppiert. Der Arbeitgeber behält dann ab einem Monatsverdienst von ca. 1.160 EUR automatisch Lohnsteuer vom Arbeitslohn ein. Wird unterjährig in einem anderen Betrieb gejobbt oder werden zwei Ferienjobs parallel ausgeübt, fällt der Zweitjob in die Steuerklasse 6, die einen höheren Lohnsteuerabzug als die Steuerklasse 1 auslöst. Aus diesem Grund fragt der Arbeitgeber anfangs nicht nur die Steueridentifikationsnummer und das Geburtsdatum des Ferienjobbers ab, sondern auch das Vorliegen weiterer Arbeitsverhältnisse.

Hinweis: Der gesetzliche Mindestlohn von 12 EUR pro Stunde greift übrigens nur für über 18-Jährige. Jüngere Arbeitnehmer dürfen schlechter bezahlt werden.

Wurde Lohnsteuer vom Arbeitgeber einbehalten, lohnt sich für den Ferienjobber später häufig die Abgabe einer Einkommensteuererklärung für das betreffende Jahr. Oft lässt sich die Steuer umgehend vom Finanzamt zurückholen, da erst ab einem jährlichen Verdienst von 12.174 EUR überhaupt Steuern fällig werden (Grenze für 2023). Es ist eher unwahrscheinlich, dass innerhalb des kurzen Zeitraums der Schul- oder Semesterferien eine solche Summe verdient wird. Für die Abgabe einer Einkommensteuererklärung haben die Ferienjobber vier Jahre Zeit.

Bei einer lohnsteuerpflichtigen kurzfristigen Beschäftigung fallen keine Sozialabgaben, wie Beiträge zur Kranken-, Renten- und Pflegeversicherung, an. Schüler und Studenten unter 25 sind üblicherweise bei den Eltern in der Krankenkasse familienversichert. Daran ändert der Ferienjob nichts, es sei denn, es handelt sich um einen Abschlussschüler, der im Anschluss an den Ferienjob eine Lehre oder ein duales Studium beginnt. In diesem Fall zählt der Ferienjob bereits zur Berufsausbildung und wird regulär behandelt.

Hinweis: Ein Ferienjob wirkt sich nicht auf den Kindergeldanspruch der Eltern aus, da der Verdienst des Kindes hierfür keine Rolle mehr spielt. Beziehen die Eltern Bürgergeld, dürfen sich die Kinder ebenfalls in den Ferien etwas dazuverdienen, ohne dass es den Eltern finanziell schadet. Bis zum 30.06.2023 blieb ein Verdienst von bis zu 2.400 EUR anrechnungsfrei, seit dem 01.07.2023 können die Kinder unbegrenzt hinzuverdienen. Nur BAföG-Empfänger müssen aufpassen, denn ab einem Monatsbrutto von 520 EUR wird der Verdienst auf das BAföG angerechnet.
 
 

Information für: Arbeitgeber und Arbeitnehmer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 11/2023)

Behindertengerechter Gartenumbau: Kosten nicht als außergewöhnliche Belastungen absetzbar

Privat veranlasste Kosten dürfen in der Regel nicht steuerlich abgezogen werden, bei außergewöhnlichen Belastungen macht der Fiskus allerdings eine Ausnahme. Diese dürfen den Weg in die Einkommensteuererklärung finden, sofern sie dem Steuerzahler zwangsläufig entstanden sind. Hierfür ist es erforderlich, dass man sich den Kosten aus rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen konnte und sie notwendig und angemessen sind. Nicht als außergewöhnliche Belastung absetzbar sind übliche Kosten der Lebensführung und private Aufwendungen, die nicht für ein menschenwürdiges Dasein erforderlich sind.

Privat veranlasste Kosten dürfen in der Regel nicht steuerlich abgezogen werden, bei außergewöhnlichen Belastungen macht der Fiskus allerdings eine Ausnahme. Diese dürfen den Weg in die Einkommensteuererklärung finden, sofern sie dem Steuerzahler zwangsläufig entstanden sind. Hierfür ist es erforderlich, dass man sich den Kosten aus rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen konnte und sie notwendig und angemessen sind. Nicht als außergewöhnliche Belastung absetzbar sind übliche Kosten der Lebensführung und private Aufwendungen, die nicht für ein menschenwürdiges Dasein erforderlich sind.

In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun entschieden, dass die Kosten für einen behindertengerechten Umbau des zum selbst bewohnten Einfamilienhaus gehörenden Gartens keine außergewöhnlichen Belastungen sind.

Im zugrunde liegenden Fall litt die Klägerin an einem Post-Polio-Syndrom, aufgrund dessen sie auf einen Rollstuhl angewiesen war. Um die vor dem Haus gelegenen Pflanzenbeete weiter erreichen zu können, ließen sie und ihr Mann den Weg vor ihrem Haus in eine gepflasterte Fläche ausbauen und Hochbeete anlegen. Das Finanzamt berücksichtigte die hierfür entstandenen Aufwendungen von 7.000 EUR nicht als außergewöhnliche Belastung.

Der BFH bestätigte diese Entscheidung und verwies darauf, dass die Kosten für die Gartenumgestaltung nicht zwangsläufig erwachsen waren. Zwar war die Umbaumaßnahme eine Folge des verschlechterten Gesundheitszustands der Klägerin gewesen, gleichwohl aber waren die Aufwendungen nicht vornehmlich der Krankheit oder Behinderung geschuldet, sondern dem frei gewählten Freizeitverhalten (Gartennutzung als Hobby). Die Klägerin war nicht aus rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen verpflichtet gewesen, derartige Konsumaufwendungen zu tragen.

Hinweis: Der BFH zählte den Garten nicht zum existenznotwendigen Wohnumfeld. Ganz leer gingen die Kläger indes nicht aus, da sie - wie jeder andere Einkommensteuerzahler - für die angefallenen Lohnkosten zumindest den Steuerbonus für Handwerkerleistungen im Privathaushalt abziehen konnten (20 % von in diesem Fall 3.090 EUR = 618 EUR).

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 05/2023)

Erbschaftsteuer: Familienheim steuerfrei erben, wenn es vorher vermietet war?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann das geerbte Familienheim von der Erbschaftsteuer befreit werden. Eine dieser Bedingungen ist, dass der Erbe das Familienheim nach dem Erbfall selbst nutzt und unmittelbar (genauer gesagt: innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall) einzieht. Was aber gilt, wenn der Erblasser vorher schon nicht mehr in dem Haus gewohnt hat, weil dies aufgrund von Pflegebedürftigkeit nicht mehr möglich war? Das Finanzgericht München (FG) hatte darüber zu entscheiden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann das geerbte Familienheim von der Erbschaftsteuer befreit werden. Eine dieser Bedingungen ist, dass der Erbe das Familienheim nach dem Erbfall selbst nutzt und unmittelbar (genauer gesagt: innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall) einzieht. Was aber gilt, wenn der Erblasser vorher schon nicht mehr in dem Haus gewohnt hat, weil dies aufgrund von Pflegebedürftigkeit nicht mehr möglich war? Das Finanzgericht München (FG) hatte darüber zu entscheiden.

Die Klägerin ist Alleinerbin ihrer im Februar 2018 verstorbenen Mutter. Im Nachlass befand sich auch der 50%ige Miteigentumsanteil an einem Zweifamilienhaus. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde von X, dem Enkel der Erblasserin, genutzt und war zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht vermietet. Die Wohnung im Obergeschoss wurde zunächst von der Erblasserin genutzt, stand nach deren Umzug in eine Pflegeeinrichtung seit April 2014 erst leer und wurde dann befristet für den Zeitraum 01.04.2016 bis 31.03.2020 an Y vermietet, um mit der Miete die Kosten des Pflegeheims zu decken. Die Klägerin beantragte in der Erbschaftsteuererklärung die Steuerbefreiung für das Familienheim, die ihr das Finanzamt aber nicht gewährte. Im August 2020 bezog die Klägerin die Wohnung im Obergeschoss.

Die Klage vor dem FG auf Gewährung der Erbschaftsteuerbefreiung war begründet. Ein im Inland belegenes Grundstück kann steuerfrei bleiben, soweit der Erblasser dieses bis zum Erbfall selbst genutzt hat. Die Tatsache, dass die Erblasserin die Wohnung für eine befristete Dauer von vier Jahren vermietet hat, schließt eine Steuerbefreiung nicht aus. Die Erblasserin konnte die Wohnung aus zwingenden Gründen - wegen Pflegebedürftigkeit - zuletzt nicht selbst nutzen. Sie hatte auch ein berechtigtes Interesse an der Vermietung, da die Mieteinnahmen die Kosten des Pflegeheims mitfinanzieren sollten. Eine unverzügliche Selbstnutzung kann nach Ansicht des Gerichts auch vorliegen, wenn die Erbin innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Mietvertrags in die Wohnung eingezogen ist. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass während eines Zehnjahreszeitraums nach dem Erwerb die Wohnung nicht nur vom Erwerber bewohnt wird, sondern auch in dessen Eigentum verbleibt. Daher ist im Besprechungsfall die Steuerbefreiung zu gewähren.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 05/2023)

Tipp für Ehegatten und Lebenspartner: Die richtige Steuerklassenwahl im laufenden Jahr

In einem neuen Merkblatt hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) dargestellt, welche Besonderheiten im Jahr 2023 bei der Wahl der Lohnsteuerklassen gelten. Die Aussagen richten sich an Ehegatten und Lebenspartner, die beide Arbeitslohn beziehen. Demnach gilt:

In einem neuen Merkblatt hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) dargestellt, welche Besonderheiten im Jahr 2023 bei der Wahl der Lohnsteuerklassen gelten. Die Aussagen richten sich an Ehegatten und Lebenspartner, die beide Arbeitslohn beziehen. Demnach gilt:

  • Die Steuerklassenkombination III/V führt zu einem optimalen Lohnsteuereinbehalt, wenn der in Steuerklasse III eingestufte Ehegatte bzw. Lebenspartner ca. 60 % und der in Steuerklasse V eingestufte Partner ca. 40 % des gemeinsamen Arbeitseinkommens erzielt. Wählt man diese Steuerklassenkombination, muss allerdings später verpflichtend eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden (Wegfall der Antragsveranlagung).
  • Ehegatten bzw. Lebenspartner können alternativ das Faktorverfahren beantragen, bei dem das Finanzamt die Steuerklasse IV in Verbindung mit einem steuermindernden Multiplikator (sog. Faktor) einträgt. Die Eintragung dieses Faktors führt dazu, dass die Lohnsteuerlast im Wesentlichen nach dem Verhältnis der Arbeitslöhne auf die Partner verteilt wird. Dieses Verfahren ist für Ehepaare und Lebenspartner mit einem großen Gehaltsunterschied interessant. Die hohe Lohnsteuerlast in Steuerklasse V wird für den geringer verdienenden Partner vermieden, so dass er einen höheren Nettolohn erhält.
  • Ehegatten und Lebenspartner sollten beachten, dass sich ein Steuerklassenwechsel bzw. die Nutzung des Faktorverfahrens auch auf die Höhe von Entgelt- bzw. Lohnersatzleistungen auswirken kann (z.B. Kurzarbeitergeld, Krankengeld, Elterngeld). Daher empfiehlt das BMF, sich vor einem Wechsel der Steuerklasse oder einem Wechsel in das Faktorverfahren beim zuständigen Sozialleistungsträger bzw. Arbeitgeber über die Folgen zu informieren.
  • Wer seine Steuerklasse wechseln bzw. das Faktorverfahren beanspruchen will, muss sich an sein aktuelles Wohnsitzfinanzamt wenden. Ein entsprechender Antrag kann für das Jahr 2023 spätestens bis zum 30.11.2023 gestellt werden.

Hinweis: Das Merkblatt des BMF enthält Tabellen mit gestaffelten Arbeitslöhnen, aus denen Ehegatten und Lebenspartner die für sie günstigste Steuerklassenkombination ablesen können. Online lässt sich der voraussichtliche Lohnsteuereinbehalt in den verschiedenen Konstellationen unter www.bmf-steuerrechner.de durchspielen.

Information für: Arbeitgeber und Arbeitnehmer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 05/2023)

Verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer: Wann sich eine schnellere Abschreibung von Immobilien erreichen lässt

Vermietete Immobilien im Privatvermögen, die ab 2023 fertiggestellt werden, können mit jährlich 3 % abgeschrieben werden (lineare Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Bei Fertigstellung vor 2023 gilt ein AfA-Satz von 2 %. Alte Gebäude mit Baujahren vor 1925 lassen sich mit 2,5 % abschreiben.

Vermietete Immobilien im Privatvermögen, die ab 2023 fertiggestellt werden, können mit jährlich 3 % abgeschrieben werden (lineare Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Bei Fertigstellung vor 2023 gilt ein AfA-Satz von 2 %. Alte Gebäude mit Baujahren vor 1925 lassen sich mit 2,5 % abschreiben.

Hinweis: Sofern sich die Immobilie im Betriebsvermögen befindet und nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, gilt für Baujahre ab 1985 einheitlich ein AfA-Satz von 3 % (bei Baubeginn oder Kauf vor 2001: 4 %).

Vom Gesetz her wird also - je nach Fallgestaltung - eine typisierte Nutzungsdauer eines Gebäudes von 25, 33, 40 oder 50 Jahren angenommen. Die festen AfA-Sätze müssen unabhängig vom tatsächlichen Alter des Gebäudes angewandt werden. Sie gelten auch für erworbene Bestandsimmobilien. Immobilieneigentümer haben aber in engen Grenzen die Möglichkeit, von den typisierten AfA-Sätzen abzuweichen und eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, so dass sich die Abschreibung beschleunigen lässt. Aus dem Nachweis müssen sich Rückschlüsse auf die maßgeblichen Faktoren für die verkürzte Nutzungsdauer ergeben (z.B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung der Immobilie, rechtliche Nutzungsbeschränkungen). Das Bundesfinanzministerium hat nun dargelegt, wann die Finanzämter eine verkürzte Nutzungsdauer akzeptieren:

  • Es bedarf einer konkreten Rechtfertigung für eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer. Der Eigentümer muss darlegen, dass das Gebäude vor Ablauf der typisierten Zeiträume bereits technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist.
  • Eine verkürzte Nutzungsdauer kann beispielsweise anzuerkennen sein, wenn der Eigentümer bereits zum Abbruch des Gebäudes verpflichtet ist.
  • Für besondere Betriebsgebäude (z.B. Hallen in Leichtbauweise) kann sich eine verkürzte Nutzungsdauer bereits aus den amtlichen AfA-Tabellen ergeben. Gleiches gilt für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (z.B. Ladeneinbauten).
  • Für Mietereinbauten kann eine verkürzte Nutzungsdauer aus der begrenzten Mietdauer hergeleitet werden.
  • Die tatsächliche Nutzungsdauer wird auch durch den technischen Verschleiß beeinflusst. Hierfür ist etwa zu beurteilen, inwieweit die Tragstruktur des Bauwerks (insbesondere Wände und Dach) die Nutzungsfähigkeit des Gebäudes beschränkt.
  • Zum Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer muss ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von (un-)bebauten Grundstücken oder einer Person vorgelegt werden, die als Sachverständiger oder Gutachter entsprechend akkreditiert ist.
Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 05/2023)

Kryptowährungen: Spekulationsgewinne müssen versteuert werden

In der Vergangenheit haben Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum wahre Kursfeuerwerke hingelegt, so dass manche Spekulanten erhebliche Kursgewinne eingefahren haben. Ein solcher Fall hat jetzt auch den Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigt: Eine Privatperson aus Nordrhein-Westfalen hatte verschiedene Kryptowährungen - unter anderem Bitcoins, Ethereum und Monero - privat erworben, getauscht und wieder veräußert. Im Jahr 2017 hatte sie daraus einen Gewinn in Höhe von insgesamt 3,4 Mio. EUR erzielt, den das Finanzamt der Einkommensteuer unterwarf.

In der Vergangenheit haben Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum wahre Kursfeuerwerke hingelegt, so dass manche Spekulanten erhebliche Kursgewinne eingefahren haben. Ein solcher Fall hat jetzt auch den Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigt: Eine Privatperson aus Nordrhein-Westfalen hatte verschiedene Kryptowährungen - unter anderem Bitcoins, Ethereum und Monero - privat erworben, getauscht und wieder veräußert. Im Jahr 2017 hatte sie daraus einen Gewinn in Höhe von insgesamt 3,4 Mio. EUR erzielt, den das Finanzamt der Einkommensteuer unterwarf.

Der BFH bestätigte die Steuerpflicht und entschied, dass Veräußerungsgewinne, die ein Spekulant innerhalb eines Jahres aus dem Verkauf oder dem Tausch von Kryptowährungen erzielt, als privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden müssen. Virtuelle Währungen (Currency Token, Payment Token) stellen nach Auffassung des BFH ein "anderes Wirtschaftsgut"  im Sinne der Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften dar. Der Begriff des Wirtschaftsguts ist weit zu fassen. Er beinhaltet neben Sachen und Rechten auch tatsächliche Zustände sowie konkrete Möglichkeiten und Vorteile, deren Erlangung sich ein Steuerzahler etwas kosten lässt und die nach der Verkehrsauffassung einer gesonderten selbständigen Bewertung zugänglich sind. Diese Voraussetzungen sind bei virtuellen Währungen nach Gerichtsmeinung erfüllt.

Bitcoin, Ethereum und Monero sind wirtschaftlich betrachtet als Zahlungsmittel anzusehen. Sie werden auf Handelsplattformen und Börsen gehandelt, haben einen Kurswert und können für direkt zwischen Beteiligten abzuwickelnde Zahlungsvorgänge verwendet werden. Technische Details virtueller Währungen sind für die Eigenschaft als Wirtschaftsgut nicht von Bedeutung. Erfolgen Anschaffung und Veräußerung oder Tausch der Token innerhalb eines Jahres, so unterliegen daraus erzielte Gewinne oder Verluste daher im Ergebnis der Besteuerung.

Hinweis: Die realisierten Wertzuwächse sind demnach genau wie beim Verkauf von Goldbarren, Oldtimern oder Kunstwerken als "sonstige Einkünfte" zu versteuern. Unerheblich ist, ob der Gewinn durch einen Verkauf von Coins, das Bezahlen beim Onlineshopping oder den Umtausch in eine andere Kryptowährung erzielt wird. Da sich der Gewinn aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungskosten und den Veräußerungskosten errechnet, sollten Anleger unbedingt den Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang dokumentieren (z.B. in einem Transaktionstagebuch).

Information für: Kapitalanleger
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 05/2023)

Öffentlich geförderter Wohnraum: Pflicht zur verbilligten Vermietung erhöht nicht die Grunderwerbsteuer

Bei einem Grundstückskauf bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Werterhöhend müssen daher beispielsweise Verpflichtungen erfasst werden, die der Erwerber vom Veräußerer übernimmt.

Bei einem Grundstückskauf bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Werterhöhend müssen daher beispielsweise Verpflichtungen erfasst werden, die der Erwerber vom Veräußerer übernimmt.

In einem neuen Urteil hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage befasst, ob Verpflichtungen im Rahmen eines öffentlichen Wohnraumfördermodells eine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung darstellen. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Investorin im Jahr 2015 unbebaute Grundstücke erworben. Nach einem städtebaulichen Vertrag hatte für die Grundstücke die Verpflichtung bestanden, dort geförderten Wohnraum herzustellen. Der Vertrag sah eine künftig verbilligte Vermietung an Personen vor, die von der Stadt zu benennen waren. Im Gegenzug bewilligte die Stadt der Investorin nach Kaufvertragsabschluss niedrigverzinsliche Darlehen.

Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer nicht nur auf Grundlage des reinen Kaufpreises, sondern bezog auch die Verpflichtung zur verbilligten Vermietung als sonstige Leistung ein (mit dem kapitalisierten Wert). Der BFH lehnte dies jedoch ab und urteilte, dass die Verpflichtung zur verbilligten Vermietung keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung war. Die Verpflichtung war der Investorin rechtlich bindend erst in den Förderbescheiden auferlegt worden, sie war somit nicht von der Veräußerin übernommen worden. Selbst wenn man aber - wie das Finanzgericht in der Vorinstanz - von einer übernommenen Verpflichtung ausginge, läge ebenfalls keine sonstige Leistung vor.

Der BFH verwies auf die Rechtsprechung zum sozialen Wohnungsbau, wonach eine auf den Erwerber übergehende Mietpreisbindung nicht zusätzlich als sonstige Leistung anzusehen ist. Diese Rechtsprechung gilt nicht nur, wenn der Käufer vom Verkäufer neben der Mietpreisbindung direkt auch die im Gegenzug gewährten Darlehen übernimmt, sondern auch dann, wenn die Darlehen - wie im Urteilsfall - erst nach Kaufvertragsabschluss an den neuen Eigentümer ausgereicht werden. Im Gesamtkonzept der staatlichen Wohnraumförderung kommt der Mietpreisbindung kein eigenständiger Wert zu, stattdessen muss sie in Zusammenhang mit den "verknüpften" zinsgünstigen Darlehen gesehen werden.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 05/2023)