Wer sich zu Lebzeiten im Zuge seines letzten Willens mit Vor- und Nacherben beschäftigt, beugt vor. Doch die Namen der Enkelkinder sind im Folgenden ein gutes Beispiel dafür, trotz guter Vorsorge nicht alles vorhersagen zu können. Das Kammergericht (KG) in Berlin musste sich damit befassen, was Nacherben machen müssen, um als solche anerkannt zu werden, wenn sie nicht namentlich im Testament benannt wurden.

Der bereits im Jahr 1980 verstorbene Erblasser hatte in einem notariellen Testament aus dem Jahr 1978 seine namentlich benannten Kinder als Vorerben und deren namentlich nicht benannten Kinder als Nacherben eingesetzt. Eben diese Nacherben beantragten nun beim zuständigen Grundbuchamt die Änderung der Eigentumsverhältnisse nach dem Tod der Vorerben. Das Grundbuchamt war der Ansicht, dass die Nacherben hierzu einen Erbschein vorlegen müssen. Gegen diese Zwischenverfügung des Grundbuchamts legten die Nacherben Beschwerde ein.

Das KG bestätigte jedoch, dass in den Fällen, in denen in einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen namentlich nicht bezeichnete Kinder als Erben bestimmt werden, das Grundbuchamt die Vorlage eines Erbscheins oder eines europäischen Nachlasszeugnisses verlangen könne. Die Vorlage von Geburtsurkunden und eidesstattliche Versicherungen reichten hingegen nicht aus, um die Erbfolge nachzuweisen. Mit den Geburtsurkunden könne nur der Nachweis erbracht werden, dass die Nacherben Kinder des Vorerben sind. Ein Nachweis darüber, dass es nicht auch noch andere Kinder nach dem Vorerben gibt, kann hingegen dadurch nicht geführt werden.

Hinweis: Im Gegensatz zum Grundbuchamt ist das Nachlassgericht befugt, eine eidesstattliche Versicherung mit dem Inhalt, dass die Erklärenden die einzigen Kinder des Erblassers sind, entgegenzunehmen und zu berücksichtigen.

(aus: Ausgabe 11/2024)

Auch die wechselbezüglichen Verfügungen eines gemeinschaftlichen Testaments sind nicht in Stein gemeißelt. Doch wie es das Wort "wechselseitig" bereits vermuten lässt, müssen beide Seiten auch bei Änderungen involviert werden. Das Oberlandesgericht Celle (OLG) musste sich in einem Rechtsstreit über eine Nachlasspflegschaft mit der Wirksamkeit eines Widerrufs beschäftigen.

Die Eheleute hatten sich in einem gemeinschaftlichen Testament wechselseitig zu Alleinerben eingesetzt. Noch zu Lebzeiten hatte die Ehefrau dann ein weiteres Einzeltestament erstellt und eine dritte Person als Alleinerben benannt. Dem Ehemann wurde der Widerruf des gemeinschaftlichen Testaments in Form einer beglaubigten Abschrift der notariellen Beurkundung zugestellt, doch erst zwei Monate nach dem Tod der Erblasserin wurde ihm zudem eine Ausfertigung der Widerrufserklärung zugestellt. Beides reichte nach Ansicht des OLG Celle nicht aus.

Eine wechselbezügliche Verfügung in einem gemeinschaftlichen Testament kann nach Ansicht des OLG nur dann wirksam erfolgen, wenn dem anderen Ehegatten eine Ausfertigung der notariellen Widerrufserklärung zugestellt wird. Eine bloße beglaubigte Abschrift reiche hier nicht aus. Nach dem Tod der Erblasserin erfolgte zwar die Zustellung einer Ausfertigung der Widerrufserklärung - jedoch zu spät, um noch eine rechtliche Wirkung zu erzielen. Es verblieb daher bei der Erbfolge aufgrund des gemeinschaftlichen Testaments der Eheleute.

Hinweis: Die notariell beurkundete Erklärung - hier der Widerruf der wechselbezüglichen Erklärung - liegt grundsätzlich in der Urschrift der Beurkundung. Im Rechtsverkehr wird sie ersetzt durch eine sogenannte Ausfertigung, während eine beglaubigte Abschrift nur die Übereinstimmung mit der Urschrift bestätigt, nicht aber die Willenserklärung selbst darstellt.

(aus: Ausgabe 11/2024)

Die Frage nach dem Todeszeitpunkt kann gerade bei Eheleuten, die sich wechselseitig zu Alleinerben eingesetzt haben, eine wichtige Rolle spielen. Was passiert, wenn nicht sicher festgestellt werden kann, wann genau ein Erblasser verstorben und wer Erbe nach dem Verstorbenen geworden ist, musste das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG) bewerten.

Ein Mann und seine mit ihm verheiratete Frau waren im Zeitraum von mehreren Tagen verstorben. Zunächst stellte das zuständige Amtsgericht Ermittlungen an, um die konkreten Todeszeitpunkte herauszufinden. Doch auch nach Einholung eines rechtsmedizinischen Sachverständigengutachtens konnte nicht sicher festgestellt werden, auf wann genau der jeweilige Todeszeitpunkt von Mann und Frau zu datieren sei. Daher ergab sich aus der gesetzlichen Vermutung die Annahme, dass beide Eheleute gleichzeitig verstorben seien.

Das OLG hat in dem diesbezüglichen Beschwerdeverfahren entschieden, dass im Zweifel davon auszugehen ist, dass die Eheleute, die keine gemeinsamen Kinder haben, gleichzeitig verstorben sind, und verweist hierzu auf eine Regelung aus dem Verschollenheitsgesetz. Die Erblasser wurden daher von ihren jeweiligen gesetzlichen Erben beerbt.

Hinweis: Nach dem Verschollenheitsgesetz besteht eine rechtliche Vermutung, dass mehrere Personen gleichzeitig verstorben sind, wenn nicht bewiesen werden kann, dass eine Person die andere überlebt hat. In einem solchen Fall kann keine der beteiligten Personen die andere beerben.

(aus: Ausgabe 11/2024)

Zwar können für ein altes Haus andere Regelungen gelten als für einen Neubau, dennoch ist die Sachmängelgewährleistung für alle gleich. Das mussten auch die Verkäufer einer Eigentumswohnung einsehen, die von den Käufern auf Schadensersatz verklagt wurden. Das diesbezügliche Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) war eindeutig und durchaus nachvollziehbar.

Ein Ehepaar erwarb 1999 zwei im Souterrain eines Altbaus gelegene Eigentumswohnungen. Obwohl sie bei allen Außenwänden eine horizontale Sperre durch chemische Injektion einbringen ließen, kam es danach immer wieder zu Feuchtigkeitsschäden. Im Sommer 2017 holte das Ehepaar das Sanierungsangebot einer Fachfirma ein, in dem es hieß, dass sich in dem Sockelbereich der Wohnungen Feuchtigkeitsschäden zeigten, es keine Verbindung zwischen der Bodenabdichtung und den Wänden gebe und keine Horizontalabdichtung zu erkennen sei. Das reichte ihnen wohl - sie boten die Wohnungen in einem Maklerexpose für 745.000 EUR zum Verkauf an. Darin wurde das Baujahr 1904 mitgeteilt, und die Wohnungen wurden als im Jahr 1999 kernsaniert bezeichnet. In dem Expose hieß es weiter: "Sanierung Mauerwerksfeuchte: Eine Außenwand weist Feuchtemängel auf. Diese Kosten für die Behebung gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers dieser Wohnung und nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Die Durchführung dieser Sanierung müsste vom Käufer auf dessen Kosten vorgenommen werden. Diese Kosten sind bereits bei der Preisfindung berücksichtigt." Schließlich wurde eine Wohnung zu einem Preis von 675.000 EUR unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft. Die jetzigen Käufer konnten dann wegen bevorstehender Sanierungsmaßnahmen angeblich erst knapp anderthalb Jahre später in die Wohnung einziehen und verlangten nun als Schadensersatz die von ihnen für eine andere Wohnung aufgebrachten Mietzahlungen in Höhe von über 30.000 EUR zuzüglich Zinsen. Dieses Geld klagten sie erfolgreich ein.

Die Argumentation des BGH leuchtet ein: Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft. Die Verkäufer haben hier sogar arglistig diesen Mangel verschwiegen. Die Wohnung war nicht zum Wohnen geeignet. Die Souterrainwohnungen entsprächen wegen der erheblichen Wandfeuchtigkeit nicht der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit einer im Jahr 1904 errichteten Liegenschaft. Die im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestehende erhebliche Feuchtigkeit der Wohnungen stellt vielmehr einen Sachmangel dar. Vorliegend ging es nicht um Kellerräume, sondern um als Wohnungen verkaufte Räumlichkeiten im Souterrain eines Wohngebäudes. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist.

Hinweis: Wer eine Immobilie mit Mängeln verkaufen möchte, sollte die Mängel auf jeden Fall im notariellen Kaufvertrag festhalten. So kann es später keine Streitigkeiten geben.

(aus: Ausgabe 11/2024)