Wer seine Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation übertragen will, kann hierfür eine Schenkung unter Zurückbehalt eines Nießbrauchs in Betracht ziehen. Über die Nießbrauchseinräumung lässt sich erreichen, dass dem Schenker weiterhin ein Wohnrecht bzw. die Mieteinnahmen aus der Immobilie zustehen.

Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, dass ein späterer entgeltlicher Verzicht auf das eingeräumte Nießbrauchsrecht allerdings teure steuerliche Folgen haben kann. Geklagt hatte eine Frau, die ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie innehatte, so dass ihr die Mieteinnahmen zuflossen. Eigentümer der Immobilie war eine Erbengemeinschaft, der ihre Kinder angehörten. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück veräußert hatte, verzichtete die Frau auf ihr Nießbrauchsrecht und erhielt hierfür eine Entschädigung in Millionenhöhe. Das Finanzamt ging davon aus, dass die entgeltliche Ablösung des Nießbrauchsrechts als privates Veräußerungsgeschäft zu besteuern ist.

Der BFH verwarf diese Einordnung zwar, stufte das Entgelt aber als steuerbare und steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Vermietungseinnahmen ein. Eine solche steuerliche Einordnung ist nach Gerichtsmeinung geboten, wenn der Nießbraucher das Grundstück - wie im Urteilsfall - zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Entschädigung tritt an die Stelle des ohne den Verzicht fortwährenden Zuflusses an Mieteinnahmen. Losgelöst von der Nutzung des Rechts zur Einkünfteerzielung kommt dem Nießbrauchsrecht als solchem kein eigenständiger Wert zu.

Hinweis: Unerheblich ist nach Auffassung des BFH zudem, ob der Nießbraucher bei Abschluss einer entsprechenden Verzichtsvereinbarung unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck gestanden hatte. Somit kann auch ein freiwilliger Verzicht auf das Nießbrauchsrecht dazu führen, dass eine steuerbare und steuerpflichtige Entschädigung anzunehmen ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Vermieter sind naturgemäß daran interessiert, ihre Mietobjekte schnellstmöglich abzuschreiben. Das Einkommensteuergesetz sieht bei der linearen Abschreibung aber leider nur moderate Abschreibungssätze vor: Für Wohngebäude im Privatvermögen liegen diese bei 2 % (Fertigstellung vor 2023) bzw. 3 % (Fertigstellung ab 2023) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr. Somit unterstellt das Gesetz eine gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes von 50 bzw. 33,3 Jahren.

Im Jahr 2021 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) ein Steuerschlupfloch geschaffen und entschieden, dass Vermieter ihre Abschreibung beschleunigen können, indem sie dem Finanzamt (FA) eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachweisen. Die Hürden für den Nachweis wurden vom Gericht sehr niedrig gesetzt, so dass schon einfache Gutachten quasi den AfA-Turbo zünden konnten. Dem BFH genügten sämtliche Gutachtenformen, die den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß eines Gebäudes plausibel darstellen konnten.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte auf diese Rechtsprechung im Jahr 2023 mit einem einschränkenden Erlass reagiert und geregelt, dass die FA zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder besonders akkreditierten Stellen anerkennen dürfen. Auch die inhaltlichen Anforderungen an die Gutachten wurden vom BMF damals hochgeschraubt. Im Dezember 2025 hat das BMF nun seinen Kurs korrigiert und diese strengen Nachweisregelungen wieder aufgehoben, so dass verkürzte Gebäudenutzungsdauern nun wieder einfacher nachgewiesen werden können.

Hinweis: Fortan gibt es also keine bindenden methodischen Vorgaben für Gutachten und keine Beschränkungen auf bestimmte Gutachter seitens der Finanzverwaltung mehr. Vermieter sind in der Nachweisführung also frei. Allein maßgeblich ist, dass der Nachweis nachvollziehbar und sachlich geeignet ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Wer ein Baudenkmal vermietet, kann die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über eine bis zu 9-prozentige jährliche Abschreibung als Werbungskosten absetzen. Voraussetzung ist, dass durch eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden kann, dass es sich bei dem Objekt um ein Baudenkmal nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften handelt und die entstandenen Aufwendungen erforderlich waren.

Vermieter von Baudenkmalen sollten wissen, dass die Denkmalabschreibung nur Immobilien im Inland erfasst. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich entschieden, dass diese Beschränkung nicht gegen das Unionsrecht verstößt. Geklagt hatten in Deutschland zusammen veranlagte Eheleute, die eine in Polen belegene, denkmalgeschützte Hofanlage aufwendig zu einer Hotelanlage mit Restaurant und Wellnesseinrichtung umgebaut hatten. Für das Betriebsgebäude wollten sie eine 9-prozentige Abschreibung abziehen. Sie vertraten die Auffassung, dass die Denkmalabschreibung nach dem deutschen Einkommensteuergesetz - entgegen dem Gesetzeswortlaut - auch Baudenkmale in anderen EU-Mitgliedstaaten erfassen müsse.

Der BFH lehnte dies jedoch ab und erklärte, dass die Inlandsbeschränkung rechtlich zulässig sei. Die Bundesrichter verwiesen dabei auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), die zur vergleichbaren Denkmalabschreibung nach niederländischem Recht ergangen war.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Nach einer Preisdelle am Immobilienmarkt, die sich von Ende 2022 bis Anfang 2024 erstreckte, holen die Immobilienpreise wieder auf: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat ermittelt, dass die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im dritten Quartal 2025 um durchschnittlich 3,3 % gegenüber dem 3. Quartal 2024 gestiegen sind. Damit stiegen die Preise zum vierten Mal in Folge gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal wieder an.

Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Durchschnitt gegenüber dem Vorjahresquartal am stärksten in städtischen Kreisen (+ 3,6 %) und kreisfreien Großstädten (+ 3,5 %). Auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 3,2 %. Für Eigentumswohnungen zahlten Käufer in städtischen Kreisen 4,7 % und in kreisfreien Großstädten 5,0 % mehr als im 3. Quartal 2024.

In dünn besiedelten ländlichen Kreisen kosteten Eigentumswohnungen im Schnitt 2,6 % mehr, während der Preisanstieg in dicht besiedelten ländlichen Kreisen für Eigentumswohnungen bei 5,5 % lag (+ 1,1 % für Ein- und Zweifamilienhäuser).

In den sieben größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,7 % und für Eigentumswohnungen um 2,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal.

Gegenüber dem Vorquartal war der Preisanstieg für Ein- und Zweifamilienhäuser mit + 1,0 % in kreisfreien Großstädten am höchsten. Die Preise für Eigentumswohnungen verteuerten sich mit durchschnittlich + 3,1 % am stärksten in dicht besiedelten ländlichen Kreisen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in dicht besiedelten ländlichen Kreisen (- 0,5 %) und für Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen (- 0,9 %) wurden dagegen Preisrückgänge gegenüber dem Vorquartal beobachtet.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Viele Arbeitnehmer schätzen es, wenn sie in ihrer Mittagspause in der betriebseigenen Kantine eine kostenlose oder verbilligte Mahlzeit erhalten. Derartige Sachbezüge sind allerdings nicht steuerfrei, sondern müssen als geldwerter Vorteil erfasst werden, so dass sie dem lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtigen Arbeitsentgelt hinzugerechnet werden.

Für das Jahr 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen nun die neuen Sachbezugswerte für kostenlose und verbilligte Mahlzeiten bekannt gegeben. Diese amtlichen Werte haben eine vereinfachte Lohnabrechnung zum Zweck; der Arbeitgeber muss also nicht werktäglich die tatsächlichen Kosten der Verpflegung ermitteln, sondern kann Pauschalen zugrunde legen. Diese gelten auch für Mahlzeiten, die dem Arbeitnehmer während einer beruflich veranlassten Auswärtstätigkeit oder im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung vom Arbeitgeber oder auf dessen Veranlassung von einem Dritten zur Verfügung gestellt werden, sofern der Preis der jeweiligen Mahlzeit nicht höher als 60 EUR ist.

Der Wert eines Frühstücks wurde nun auf 2,37 EUR festgelegt (2025: 2,30 EUR), der Wert eines Mittag- und Abendessens jeweils auf 4,57 EUR (2025: 4,40 EUR). Pro Tag gilt bei Vollverpflegung nun eine Pauschale von insgesamt 11,50 EUR (2025: 11,10 EUR).

Ist die Verpflegung für den Angestellten kostenlos, so wird der entsprechende Sachbezugswert als geldwerter Vorteil im Lohnkonto erfasst. Erhält der Mitarbeiter in der Betriebskantine ein verbilligtes Mittagessen z.B. für eine Zuzahlung von 3 EUR, ist die Differenz zwischen dem Sachbezugswert und dem Essenspreis (2026 also 1,57 EUR) als geldwerter Vorteil des Arbeitnehmers anzusetzen. Muss der Mitarbeiter 4,57 EUR oder mehr für sein Essen bezahlen, fällt kein geldwerter Vorteil mehr an.

Hinweis: Da die Sachbezugswerte in der Regel niedriger ausfallen als die tatsächlichen Kosten der Mahlzeit, können Arbeitgeber Lohnnebenkosten sparen, wenn sie ihren Mitarbeitern eine regelmäßige Verpflegung zur Verfügung stellen. Würden sie die Ausgaben für das Essen als Lohn auszahlen, wären die Kosten höher. Diese Zusatzleistung zum Lohn ist daher für Arbeitnehmer und Arbeitgeber gleichermaßen interessant.

(aus: Ausgabe 03/2026)

In drei viel beachteten Verfahren hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich entschieden, dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sogenannten Bundesmodell in elf Bundesländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogen werden, verfassungskonform sind.

Das zugrunde liegende Grundsteuerreformgesetz ist nach Auffassung des BFH formell verfassungsgemäß - insbesondere stand dem Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zu. Auch die materielle Verfassungsmäßigkeit ist nach Ansicht des BFH gegeben; die Vorschriften des Ertragswertverfahrens verstoßen nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber darf bei der Ausgestaltung generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen, ohne allein schon wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz zu verstoßen.

Er darf sich grundsätzlich am Regelfall orientieren und ist nicht gehalten, allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen. Der Gesetzgeber kann Praktikabilitätserwägungen den Vorzug vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit einräumen und dabei auch beträchtliche Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf nehmen, um die Festsetzung und Erhebung der Steuer handhabbar zu halten.

Gemessen an diesen Vorgaben hält der BFH die Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens für verfassungskonform. Der Gesetzgeber hat nach Gerichtsmeinung ein Bewertungssystem geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den "objektiviert-realen Grundstückswert" innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen.

Hinweis: Das nun vom BFH bestätigte Bundesmodell gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Keine Konsequenzen haben die aktuellen BFH-Entscheidungen hingegen für Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Seit dem 01.01.2026 können Minijobber monatlich 603 EUR steuerfrei hinzuverdienen, statt bisher 556 EUR. Die Anhebung der Verdienstgrenze resultiert daraus, dass der Mindestlohn zum Jahreswechsel auf 13,90 EUR angehoben wurde; bis 2025 lag er noch bei 12,82 EUR pro Stunde. Seit 2022 ist die Minijobgrenze dynamisch an den Mindestlohn gekoppelt. Im Jahr 2026 können Minijobber somit weiterhin rund 43 Stunden pro Monat arbeiten, ohne dass sie das neue monatliche Verdienstlimit von 603 EUR überschreiten.

Ob im Privathaushalt, in der Gastronomie oder im Einzelhandel - ein Minijob lohnt sich nicht nur für Studenten und Rentner, sondern auch für Angestellte und Selbständige. Der Minijob bietet zahlreiche steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Vorteile: In der Regel fallen für Minijobber keine Beiträge zur Kranken-, Pflege- und Arbeitslosenversicherung an. Lediglich Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung werden anteilig vom Arbeitsentgelt einbehalten, von denen sich Minijobber auf Antrag aber auch befreien lassen können. Steuerlich kann der Arbeitslohn pauschal mit zwei Prozent versteuert werden. Diese Pauschsteuer übernimmt in der Praxis meist der Arbeitgeber; alternativ ist auch eine individuelle Besteuerung möglich.

Gegenüber dem Finanzamt besteht für Minijobber in den meisten Fällen kein Handlungsbedarf. Wurde der Arbeitslohn vom Arbeitgeber pauschal versteuert, muss der Verdienst nicht in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Die steuerlichen Pflichten gelten durch die Pauschalversteuerung als erfüllt.

Die Verdienstgrenze darf in einzelnen Monaten auch überschritten werden, denn entscheidend ist, dass die Grenze im Jahresdurchschnitt eingehalten wird und der Arbeitslohn nicht erheblich schwankt. Bei zwölf Arbeitsmonaten können Minijobber im Jahr 2026 insgesamt also bis zu 7.236 EUR verdienen. Steuerfreie Zuschläge für Sonntags-, Feiertags- oder Nachtarbeit zählen nicht dazu, regelmäßige Einmalzahlungen wie Weihnachtsgeld aber schon.

Eine vorübergehende Überschreitung der Verdienstgrenze ist in bestimmten Fällen zulässig: Wer kurzfristig Kollegen vertreten muss (z.B. wegen Krankheit oder Urlaub), darf bis zu zwei Monate im Jahr das Doppelte der üblichen Monatsgrenze verdienen. Damit sind im Jahr 2026 ausnahmsweise bis zu 1.206 EUR im Monat als Zusatzverdienst möglich, ohne dass der Minijobstatus verloren geht.

Hinweis: Ende Juni 2025 waren mehr als sieben Millionen Minijobber bei der Minijob-Zentrale gemeldet, davon rund 259.000 als Haushaltshilfe. Zum 01.01.2027 wird die Minijobgrenze weiter auf 633 EUR pro Monat angehoben, da sich der Mindestlohn dann auf 14,60 EUR erhöht.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Kapitalgesellschaften unterliegen nach dem Handelsgesetzbuch diversen Offenlegungspflichten; sie müssen beispielsweise ihren Jahresabschluss, ihren Lagebericht, ihren Konzernabschluss, ihren Konzernlagebericht und andere Unterlagen der Rechnungslegung elektronisch und spätestens ein Jahr nach dem Abschlussstichtag des jeweiligen Geschäftsjahrs an das Unternehmensregister übermitteln. Geschieht dies nicht rechtzeitig oder nicht vollständig, führt das Bundesamt für Justiz ein Ordnungsgeldverfahren durch.

Das Bundesamt hat nun erklärt, dass bei nicht rechtzeitig eingereichten Rechnungslegungsunterlagen für das Geschäftsjahr mit dem Bilanzstichtag des 31.12.2024 (Frist also: 31.12.2025) nicht direkt ein Ordnungsgeldverfahren eingeleitet werde. Aufgrund der anhaltenden Nachwirkungen der Corona-Pandemie wird die Behörde entsprechende Ordnungsgeldverfahren erst ab Mitte März 2026 einleiten. Das Bundesamt weist aber darauf hin, dass eine solche Karenzzeit nun letztmalig gewährt werde, so dass für die Unterlagen des Geschäftsjahrs 2025 nicht mehr mit einer erneuten faktischen Fristverlängerung gerechnet werden kann.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Gut zu wissen für Anleger und Münzsammler: Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat nicht nur die Spielregeln für die Umsatzsteuer auf Sammlermünzen aus Edelmetallen für 2026 festgelegt, sondern auch die Gold- und Silberpreise bekanntgegeben, die darüber entscheiden, wann der ermäßigte Steuersatz greift. Für steuerpflichtige Umsätze mit Sammlermünzen aus Edelmetallen gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz dann, wenn die Bemessungsgrundlage für die Umsätze der Münzen mehr als 250 % des auf Basis des Feingewichts berechneten Metallwerts ohne Umsatzsteuer beträgt. Für das Kalenderjahr 2026 ergibt sich laut aktuellem BMF-Schreiben Folgendes:

• Goldmünzen: Für steuerpflichtige Umsätze mit Goldmünzen muss der Unternehmer zur Bestimmung des zutreffenden Steuersatzes den Metallwert grundsätzlich anhand der aktuellen Tagespreise für Gold ermitteln. Maßgeblich ist der von der Londoner Börse festgestellte Tagespreis (Nachmittagsfixing) für die Feinunze Gold (1 Feinunze = 31,1035 g). Dieser in US-Dollar festgestellte Wert muss anhand der aktuellen Umrechnungskurse in Euro umgerechnet werden. Aus Vereinfachungsgründen kann der Unternehmer jedoch auch den letzten im November festgestellten Goldtagespreis für das gesamte folgende Kalenderjahr zugrunde legen. Für 2026 beträgt der Goldpreis (ohne Umsatzsteuer) 116.139 EUR/kg.
• Silbermünzen: Auch bei der Ermittlung des Metallwerts von Silbermünzen kann der Unternehmer statt der jeweiligen Tagesnotierung aus Vereinfachungsgründen den letzten im November festgestellten Preis je Kilogramm Feinsilber für das gesamte folgende Kalenderjahr zugrunde legen. Für 2026 ist die Wertermittlung nach einem Silberpreis (ohne Umsatzsteuer) von 1.464 EUR/kg vorzunehmen.

Hinweis: Das BMF-Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht und steht auch auf der Homepage des BMF zur Verfügung.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Ein Wechsel zwischen Kleinunternehmerstatus und Regelbesteuerung wirft in der Praxis regelmäßig Fragen zum Vorsteuerabzug auf. Insbesondere bei Leistungen, die zeitlich vor dem Übergang bezogen wurden, ist die umsatzsteuerliche Behandlung oft unklar. Das Bundesfinanzministerium hat diese Übergangssachverhalte nun klarstellend geregelt und den Umsatzsteuer-Anwendungserlass entsprechend angepasst. Danach ist ein Vorsteuerabzug aus Leistungen, die vor dem tatsächlichen Übergang zur Regelbesteuerung bezogen wurden, grundsätzlich ausgeschlossen, und zwar selbst dann, wenn:

• die Leistungen erst nach dem Übergang für steuerpflichtige Umsätze verwendet werden
• der Übergang zur Regelbesteuerung bereits absehbar oder wahrscheinlich war
• es sich um Voraus- oder Anzahlungsrechnungen handelt

Der Ausschluss des Vorsteuerabzugs ergibt sich aus § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 3 Umsatzsteuergesetz (UStG) und gilt für sämtliche Zeiträume vor dem tatsächlichen Wechsel der Besteuerungsart.

Der tatsächliche Übergang von der Kleinunternehmer- zur Regelbesteuerung stellt jedoch eine Änderung der Verhältnisse dar. In diesem Fall kommt eine Vorsteuerberichtigung zugunsten des Unternehmers nach § 15a UStG in Betracht, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Bagatellgrenze des § 44 Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung (1.000 EUR) überschritten wird. Entsprechendes gilt spiegelbildlich für den umgekehrten Fall: Beim Übergang von der Regel- zur Kleinunternehmerbesteuerung ist ein zuvor vorgenommener Vorsteuerabzug nach § 15a UStG zu Lasten des Unternehmers zu berichtigen, da künftig steuerfreie Umsätze ausgeführt werden.

Hinweis: Die Neuregelung gilt für alle offenen Fälle. Für bis zum 10.11.2025 abgegebene Umsatzsteuererklärungen greift eine Nichtbeanstandungsregelung mit gegebenenfalls späterer Vorsteuerberücksichtigung. Unternehmer sollten bei einem Wechsel der Besteuerungsform den Übergangszeitpunkt sorgfältig dokumentieren und prüfen, ob eine Vorsteuerberichtigung erforderlich oder möglich ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)